千万别说你懂买房 -徐斌
买房准备之资格认定
买房的第一步，是要有购买资格。
认房，就是看包括你、你的丈夫（妻子）、未成年子女在内的家庭，在打算买房的这个城市里，有没有房屋登记系统或者合同网上备案系统里面的记录。所以在“认房”的情况下，在其他城市有房子是不会影响购房资格的。
认贷，就是看你在银行有没有贷款买房的记录。
房子的共有权人无论拥有多少份额，都视为有一套房，比如你和其他6个兄弟共同继承了一套房子，也算你有一套房。
•连续缴纳社保“或”个税，满足一项就可以。
•共有权人之间转让共有住房产权份额的，不需要购房资格核验。
赠与住房时，受赠方须具有购房资格才能接受赠与。
•继承住房时，继承人不需要进行购房资格核验。
买房准备之资金
定金是买房交的第一笔钱，是购房人支付给业主的。
法律规定定金的数额是有上限的，上限是总房款的20%。
不管是贷款买房还是全款买房，
过户前购房人都不用支付全部房款。首套房一般是首付30%，付50%、80%也都没问题。
银行贷款的还款方式有两种。
一种是等额本息还款：把住房抵押贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
另一种是等额本金还款：将本金
分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式与等额本息还款相比，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
房屋租赁的中介费是半个月到一个月的房租；房屋买卖的中介费是总房款的2.5%，最高不超过3%。
二手房交易的税费，主要有三种：个人所得税、契税、增值税（营业税）。
除了这三种，还有城建税、印花税、土地增值税、教育费附加、综合地价款、土地出让金、土地收
益。其中，法律规定由购房人承担的只有契税、印花税和土地出让金。三个比较大的税种都有各自的免税政策。
二手房交易税费是必须在过户之前缴纳的。购房人根据网签合同的价格到地税缴税之后才能办理过户手续（地税缴税和过户是在两个地方），通常在过户当天（前一天）办理缴税。
契税通常是网签交易价格的1%—3%，
二手房交易环节也开始“营改增”。过去的营业税是
成交价的5.5%，增值税则是房屋增值部分——合同成交价和取得房屋的交易价格的价差的5%（具体征收标准见表4–3，表4–4）。
我们在买房的时候经常看到满五唯一、满二唯一、满五不唯一等描述，这其实是说这个房子是不是符合个人所得税、增值税的免税条件。
“满”，就是房产证下来了几年。“唯一”，就是业主只有这一套房子（一般是本省市内）。
增值税的免税条件就是满两年。
这个满几年是看房产证或契税完税凭证的时间，哪个早就按哪个算。如果中间重新办理过房产证——比如因为房主去世发生了继承、换发了新的产权证，就可能按照新的房产证重新计算时间。
个人所得税的免税政策原先是满五唯一，意思是房子要满五年，而且业主只有这一套房子，才能免税。所以满二免增值税，满五唯一免个人所得税。如果满二不满五，就算房子唯一也没有什么用。
个人所得税有两种计算方式，一种是合同成交价的1%（有的城市可能
比例不同），另外一种是交易差价的20%（如表4–5所示）。
实杨先生在签合同的时候加一句话就可以规避这个问题：过户时产生的税费由买方杨先生承担，但是以2万元为上限，超出部分由业主承担。
选房三步走
选房的第一步就是明确房子的性质，决定哪些类型的房子可以考虑，哪些坚决不碰。
法律上对房子的分类很简单，只有商品房和存量房两种，商品房就是一手房，存量房就是二手房。商品房采用期房预售制，购房人从开发商手里买房，存量房是购房人从业主手里买房。
房产证上面其实也有一些关于土地权利的内容，比如土地性质是划拨（白给）还是出让（买来的）。买二手房的时候需要注意这一点，因为不是说你买了房子，这个房子的产权就重新往后推70年。只有当房子原来的土地性质是划拨时，你买房之后补缴土地出让金，土地性质变成出让，房子才会从0开始用70年。如果你买房的时候土地性质就是出让，土地的70年产权是不会重新计算的。所以如果业主已经住了69年（实际上北京还没有这么老的房子），你再住1年就到期了。
房改房因为土地性质一般都是划拨，
这种房子的性质并不体现在法律里，也不体现在房产证上，而是体现在一些政策中，
央产房过户的前提条件是组织同意这套房子“上市”，而同意的标志是这套房子在位于蓝岛大厦的央产房管理中心备案。只有“蓝岛”给备案了，央产房才可以上市。
。房改房的土地性质都是划拨，也就是说当时并没有出钱买这块地，而是国家基于政策无偿供应了土地。这个土地性质会写在房产证里。
房产证上写着划拨，那么假设这房子要过户给你，你就要补缴土地出让金
法律上并没有小产权这个说法，它指代的一般是集体土地上的房子。
我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质：国有土地就是由国家所有；集体土地就是由村集体所有。
集体土地只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。用通俗的话说就是，农民的土地上盖的房子，居民（外村人）不能买。不能买包括以下三层意思。
买了房子不能过户。•双方签的买卖合同一般被认为是无效的。•卖家打个官司就可以把房子要回去。
一旦小产权房“转正”，引起的房价暴跌风险也不是闹着玩儿的。对政府来说，村集体手里这些集体土地是政府的土地储备，一旦让它们自由进入市场，不仅会影响现在的政府规划，也会间接导致城市的房价受到大量低价土地的冲击，无论是政府还是开发商都不愿意见到这种情况。另外，由于便宜的房子已经存在大量业主，强硬的拆违又容易引起社会问题，触犯另一批人的利益，所以目前这个问题可以说陷入了僵局。
经济适用房又分为经济适用房和按照经济适用房管理的商品房，后者多是体制内分房的产物。买房的时候你看一下房产证，是经济适用房的房子，房产证就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户，有的不能过户。
我只能建议对这类房子感兴趣的读者，最好到政府过户大厅咨询一下自己考虑买的房子是不是“能过户的经济适用房”或“5年内（5年后）能过户的经济适用房”。如果不是，那么你买这个房子业主也是可以毁约的，依据是违反了《北京市经济适用房管理办法》。
也就是说，你买的房子到底是什么性质，要以房管局或者国土局的不动产登记簿的记载为准，也可以根据业主的房产证来确定。
如果是商品房，就可以直接交易过户。
如果是经济适用房，分成两种情况，一种是交易受到限制的，比如满5年才可以过户。一种是交易不受限制的，叫作按照经济适用房管理的住房，实际上就是商品房
抵债房，也叫顶账房，就是开发商资金链条断裂后，被债主拿在手里用于抵偿债务的房子。
虽然是抵债房，债主却不一定取得了房屋的产权。虽然开发商默认这个房子已经属于债主，但债主只是控制了这个房子，在法律上叫作占有。占有虽然也受到法律保护，但是和所有权比起来，要差一个档次。
计划经济时期，各单位分配的房子，由单位进行管理，叫作自管公房。城市里有不少老房子名义上被政府管理，实际上是由房管局管理的，叫作直管公房。公房被认为是一种属于承租人的财产——只不过难以流通。
这时就会涉及公房转为私房，叫作房改。或者公房改变承租人，叫作承租人变更。
公房的产权单位——房管局或者其他单位，作为房子的产权人，把原来和张三的租赁关系变更到李四名下，这就是公房的“过户手续”。看着和过户差不多，其实这并不是法律承认的交易形式。
按价格从低到高排序，小区可以分成如下几类：拆迁安置小区、老旧小区、单位小区、商住小区、新建商品房小区、高档商住小区、高档住宅小区、别墅小区。
。买房一定要先看房。我一般是先
用一天时间把所有的目标小区转一遍，然后再联系中介看房子。用两天时间走完问完，我在一个区域基本就是专家了，能确定我喜欢哪个小区。
一个住了10年的干净小区，一定比一个房龄只有1年的小区靠谱
怎么才能看出来小区物业好不好呢？有如下5个办法：•看小区有没有业委会•看小区楼道干净不干净•看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区）•看小区是不是谁都能进（安保是否严密）•去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权
地震的时候最先垮塌的都是形状奇怪的地方，比如飘窗，比如特别大的客厅。
房子结构分为砖混、钢混两种。
噪声和通风问题比较容易看出来，就是你把所有窗户都打开，听、感受，把窗户都关上，再听，要在每个房间尤其是卧室听。卖房的时候没有业主会跟你说房子通风不好、噪声太大、采光不好的，问他们没用，只有自己的感受最重要。有的人对噪声不敏感，有的人则对声音特别敏感。如果房子买了以后还有别人要住，或者你现在还不知道未来的对象是否对噪声敏感，那么你就尽量买个安静的房子。噪声问题是可以通过安装比较好的窗户来解决的。取暖问题也是一个考虑因素。屋子里头不暖和，到了冬天就不舒适。如果你买房的时候不是冬天，就只能靠这个小区其他邻居给你情报，看房子是看不出来的。楼层
没有产权证的房子尽量不要买，房产证上的名字必须和合同上的名字以及卖家身份证对得上。
解决办法就是拉产调（产权调查）。
购房人如果想要求稳妥，就把签约环节拆开，第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同。
还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付，这是比较通行的做法。